こんにちは。
はなつぶれぱぐおです。
現在、私は祖母の相続を手続きしています。
母が亡くなっているので、代襲相続人です。
祖母には所有している自宅があります。
実際にこの自宅に住む相続人はいないので、売却を検討しています。
実は、自宅を売却した時に、譲渡益があると、
譲渡所得として、所得税と住民税を払わないといけないんです。
そして、今回、この譲渡所得税が高い！！！
すべての人が高くなる訳ではないですが、場合によっては
高くなる可能性があります。
なので、今回は相続する側と相続される側の両方の視点で、
自宅を売却する際の注意点を書いていきます。
私の経験の元の記事になりますので、詳しくは税理士に相談を！
自宅なんて売らないと思ってる人は特に注意ですよ。
自宅等を所有している人は売却時の事も考えよう！
そもそも譲渡所得に対する税とは？
個人が不動産を売却したときに生じる税金です。
譲渡所得がプラス(譲渡益)となれば税金が発生し、譲渡所得がマイナス(譲渡損失)となれば税金は発生しないことになります。
譲渡所得の計算式は？
計算式はこちら
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
各名称の意味はこちら
１・譲渡価額とは売却価額です。
２・取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
３・譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことを指します。
例として
譲渡価額が５０００万円 取得費は３０００万円 譲渡費用は５００万円
譲渡所得１５００万円＝譲渡価額が５０００万円―取得費は３０００万円―譲渡費用は５００万円
つまり１５００万円分の譲渡益が出ているので、１５００万円に対して、譲渡所得として税金がかかるという事です。
では、実際の譲渡所得の税率とは？
長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。
基準は売却する年の1月1日時点において所有期間です。
5年超のときは「長期譲渡所得」
5年以下のときは「短期譲渡所得」
今回は長期譲渡所得での話になります。
長期譲渡所得は所得税が１５％ 住民税５％です。
今回は復興特別所得税については割愛します。
つまり、２０％の税率がかかります！
先程の例に当てはめれば、
譲渡所得１５００万円×２０％＝３００万円（所得税２２５万円住民税７５万円）
結構、高いですよね！
なので、取得費や譲渡費用がもっと高いのであれば、譲渡所得も少なくなり税金も減ります。
今回、起きている事
証明するものがないかもしれないんです( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
祖母達は売るつもりなんてなかったのでしょう。
資料が何もなく、家も微妙に古い。
ちなみに取得費の資料として、使えそうなものには
１・購入時の売買契約書
２・新築物件の場合、当時の販売ディベロッパーから購入当時の売買契約書の写し
３・当時仲介してくれた不動産会社や売主から購入当時の売買契約書の写し
４・通帳の出金履歴
５・住宅ローンの金銭消費貸借契約書
など他にも色々あるみたいです。
ちなみに、こういう資料がまったくない場合は、
取得費を概算取得費として譲渡価額の5％として計上する方法
つまり、先程の例に改めて当てはめると、
１・取得費を証明する資料あり
譲渡価額が５０００万円 取得費は３０００万円 譲渡費用は５００万円
譲渡所得１５００万円＝譲渡価額が５０００万円―取得費は３０００万円―譲渡費用は５００万円
譲渡所得１５００万円×２０％＝３００万円（所得税２２５万円住民税７５万円）
２・取得費を証明する資料なし
譲渡価額が５０００万円 取得費は２５０万円 譲渡費用は５００万円
譲渡所得４２５０万円＝譲渡価額が５０００万円―取得費は２５０万円―譲渡費用は５００万円
譲渡所得４２５０万円×２０％＝８５０万円（所得税６３７.５万円住民税２１２.５万円）
いかがですか？
取得費を証明する資料ないだけで、
５５０万円も税金がかわってきます。
取得費を証明する資料あり意外に節税方法はあるのか？
結論から言うと、あります。
使える方は、税金を大分抑えられる可能性があります。
例えば、相続人も一緒に住んでた自宅を売却するためにマイホーム特例や古い空き家を売却する時の特例など。
今回は、詳細は触れませんが、節税方法は色々あります。
ふるさと納税などありそうですが、
劇的に税金が安くなる方法は
未だ見つかっていません( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
まとめ：不動産の取得時の資料を今すぐ確認を。無くなってしまうと多額の税金が・・・
今回は相続する人、される人両方に関係してくる話です。
家が古ければ古いほど、資料が無くなる可能性は大いに高くなります。
また、今からできる節税対策などあると思います。
なので、自分が亡くなった時に大切な家族が困らない様に書類を整えとく事を強くお勧めします。
分からなければ、相続に強い税理士に亡くなる前から相談される事もおススメします。
♪一歩♪一歩♪コツコツが大事♪
それではまた♪
