Jリートは今から買うべき？長期視点で考える日本リート投資の本当の役割と注意点

はじめに｜金融機関が教えてくれないJリートの話

このブログでは、金融機関や周囲の人がなかなか教えてくれない、身近だけれど「へぇ」と思えるお金の話を、40歳でリタイアした私が発信しています。
一人でも多くの方が、お金に困らない人生を送るための判断材料になれば幸いです。

今回は、2025年1月16日の日経新聞に掲載された
「日本のリートが検証、米豪をしのぐ伸び。金利高でも賃料収入拡大」
という記事をもとに、Jリートを長期視点でどう考えるべきかをお話しします。

参考記事

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB290T80Z21C25A2000000/

（出典：日本経済新聞）

Jリートとは、日本の上場不動産投資信託です。
オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設、ホテルなど、さまざまな不動産から得られる賃料収入を投資家に分配する仕組みです。

最大の特徴は、値上がり益（キャピタル）よりも、分配金（インカム）を目的とした投資である点です。
安定的な収入を得たい人向けの資産クラスと言えるでしょう。

2024年末を基準にすると、Jリート指数は約1年間で24％上昇しました。
これはS&P500と比べても遜色ない成績で、米国やオーストラリアなど海外リートと比べても優秀です。

長らく低迷していた理由は、
・金利上昇による利払い負担の増加
・コロナ後のオフィス空室率への懸念
・株式市場への資金集中
といった不安材料が重なっていたからです。

しかし最近では、
・賃料の上昇
・空室率の改善
・不安要因が「思ったほど悪くない」と判明
したことで、割安感から資金が戻ってきました。

Jリートはインカム目的の投資です。
そのため、市場が悲観的で利回りが高いときに買うのが基本戦略です。

現在は価格上昇により利回りが低下しています。
この局面で無理に買い進めるより、
・市場が冷え込んだとき
・株式市場の大幅下落と一緒に売られたとき
を待つ方が、長期的には有利と考えています。

新NISAで多くの方が行っているインデックス投資は、パッシブ運用です。
価格の上下を予想せず、低コストのオールカントリーなどを淡々と積み立てる方法です。

一方、Jリートや個別株はアクティブ投資に分類されます。
買うタイミングや比率を考える必要があります。

基本はインデックス投資で土台を作り、
余裕資金の一部でJリートを組み入れる、
この順番が大切です。

Jリートは、
・分配金を定期的に受け取りたい人
・インカム収入を将来の生活費に使いたい人
に向いています。

一方、新NISAの非課税枠では、できる限り複利を活かしたいと考えるなら、
分配金が出ないインデックスファンドを優先する方が合理的です。

分配金が出る商品は、使う目的のお金として位置づけるとよいでしょう。

Jリートは短期で儲ける商品ではありません。
インカムを積み上げるための資産です。

・市場が悲観的なときに仕込む
・比率を守る
・インデックス投資とは役割を分ける

この視点を持つことで、Jリートは長期資産形成の一部として機能します。
焦らず、現金を持ってチャンスを待つ姿勢が大切です。

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