外国人オーナー物件に潜む税金リスク！非居住者からの賃貸契約で注意すべきポイント
はじめに
皆さんこんにちは。鼻つぶれぱぐ男です。
私は40歳でリタイアし、日々の生活や資産運用、お金に関する情報を発信しています。
このブログでは、金融機関や身近な人がなかなか教えてくれない「へぇ～」と思えるお金の話を取り上げています。
今回のテーマは「外国人（非居住者）オーナー物件の落とし穴」です。
最近、外国人（非居住者）が日本の不動産を購入し、賃貸経営を行うケースが増えています。
しかし、その背景に思わぬ税金トラブルが潜んでいることをご存じでしょうか。
外国人（非居住者）オーナー物件で実際に起きたトラブル
週刊誌「フライデーデジタル」に掲載された事例では、日本人の男性が海外在住の中国人オーナーから物件を借りていました。
5年間住んだのち退去を決めた際、税務署から突然「約100万円の税金を支払え」と請求されたのです。
「なぜ借主である自分が払うのか？」と疑問に思うのは当然ですが、これは法律上「借主に源泉徴収義務がある」と定められているためです。
非居住者オーナーと源泉徴収義務
日本の税法では、オーナーが非居住者（外国に住んでいる人、または外国法人）の場合、家賃を支払う借主側に源泉徴収義務が課されます。
具体的には、家賃の20.42％を差し引いて税務署に納付し、残りをオーナーに送金しなければなりません。
例えば、家賃が10万円の場合、借主は20,420円を国に納め、残り79,580円をオーナーへ支払うのが正しい方法です。
しかしこの義務を知らずに全額をオーナーへ支払ってしまうと、あとから「源泉徴収漏れ」として多額の追徴課税を受けるリスクがあります。
外国人＝リスクではない？
注意が必要なのは「外国人オーナー」だからではなく、「非居住者オーナー」だからです。つまり、相手が日本人であっても海外に住んでいれば同じリスクが発生します。
一方で、個人が自分や家族の居住用として借りる場合には源泉徴収の必要はありません。
問題となるのは以下のケースです。
- 法人がオフィスや社宅として借りる場合
- 個人事業主が事務所や作業場として借りる場合
この点を誤解すると、大きな負担を背負うことになりかねません。
なぜ国は借主に義務を課すのか
本来ならオーナー自身が納税すべきですが、非居住者は国外にいるため、国としては取り立てが困難です。
そのため「取りやすいところから取る」という発想で、借主に源泉徴収を義務づけています。
これは会社員の給与から自動的に所得税が天引きされる仕組みと同じ考え方です。
国にとって効率よく確実に税収を確保できる方法なのです。
そして、会社員から所得税が未納の場合、会社に対して源泉徴収義務違反に当たります。
トラブルを避けるための対策
では、私たちが非居住者オーナー物件を借りる際にはどうすればよいのでしょうか。
主な対策をまとめます。
- 契約時にオーナーの居住状況を確認する
相手が国内居住者か非居住者かを契約前に必ず確認しましょう。 - 不動産業者を間に入れる
自分で税務処理をするのは現実的に難しいため、信頼できる不動産業者を通すのがおすすめです。 - 事業用契約では特に注意
法人契約や個人事業用契約の場合は源泉徴収義務が発生するため、事前に税務処理の流れを確認しておく必要があります。 - 契約内容に不明点があれば契約を見送る
不安を感じる契約は無理に進めず、トラブルを避ける選択をすることも大切です。
まとめ
外国人オーナーから物件を借りること自体が危険なのではなく、「非居住者オーナーとの契約」が問題なのです。
特に法人や事業用として借りる場合、借主に源泉徴収義務が発生するため、知らずに契約すると大きな損失につながりかねません。
不動産投資の増加や国際化の流れにより、今後も非居住者オーナー物件は増えていくでしょう。
借主としては契約時の確認を怠らず、必要に応じて専門家や不動産業者に相談することが重要です。
お金に困らない人生を送るためには、知識を持って自分を守ることが欠かせません。
ぜひ今回の情報を参考に、安心できる住まい選びをしていただければと思います。
