住宅ローン金利が2％超え時代へ｜フラット35上昇で考える「持ち家は本当に資産なのか」
住宅ローン金利が2％超え時代へ｜フラット35上昇で考える「持ち家は本当に資産なのか」
はじめに｜住宅ローン金利上昇は他人事ではありません
このブログでは、金融機関や周囲の人がなかなか教えてくれない、身近で「へー」と思えるお金の話を、40歳でリタイアした私が発信しています。
一人でも多くの人が「お金に困らない人生」を送るための判断材料になれば幸いです。
今回は住宅ローン金利の上昇について、日本経済新聞の記事をもとに、私自身の考えを交えてお話しします。
フラット35の最低金利が2％を突破しました
2026年1月6日付の日本経済新聞に、
「フラット35 最低金利2.08％ 今月初の2％超え」
という記事が掲載されました。
参考記事
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO93577920V00C26A1EP0000/
（出典：日本経済新聞）
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。
主な特徴は以下の通りです。
- 最長35年の全期間固定金利
- 融資上限額は8,000万円（2026年4月以降は1億2,000万円予定）
- 毎月の返済額が変わらない
- 団体信用生命保険への加入が任意
誰でも利用しやすい一方で、金利はやや高めという特徴があります。
金利上昇が返済額に与える影響は想像以上です
フラット35の現行制度が始まった2017年当時、最低金利は約1.4％でした。
それが現在は**2.08％**まで上昇しています。
例えば、35年ローンで4,000万円を借りた場合、
- 金利1.4％：返済総額 約5,100万円
- 金利2.1％：返済総額 約5,700万円
差額は約600万円です。
これは決して無視できる金額ではありません。
私が持ち家を買わない理由
ここからは、感情論を抜きにした私個人の考えです。
結論から言うと、私は持ち家を買いません。
理由はとてもシンプルです。
- 不動産の目利きができない
- 借金を作りたくない
2～3年後に売ったとき、確実に高く売れる物件を選ぶ自信がないからです。
持ち家は「投資」ではあり「資産よりも負債になりやすい」です
多くの人は持ち家を「資産」と呼びます。
しかし、冷静に考えてみてください。
5,000万円で買った家が、4,000万円に下がっていたらどうでしょうか。
それは資産ではなく負債です。
さらに住宅ローンは元利均等返済が一般的です。
最初の数年間は、ほとんど利息しか減りません。
- 残債4,500万円
- 売却価格4,000万円
この場合、500万円の借金が残ります。
見落とされがちなコストの存在
持ち家には、ローン以外にも以下の費用がかかります。
- 固定資産税
- 修繕費
- 管理費・修繕積立金（マンション）
これらを考えると、賃貸と持ち家の単純比較はナンセンスだと感じます。
確定したコストと不確定なリターン
住宅ローン金利は、借りた瞬間に確定したコストです。
一方、住宅価格の上昇や売却益は不確定です。
これは小規模企業共済で借りて投資する話と同じ構造です。
- 借金の利率 → 確定
- 投資のリターン → 不確定
確定した負担を背負って、不確定な利益を狙う。
このリスクを理解せずに行動するのは危険です。
金利上昇局面で焦って買うべきではありません
「金利が上がる前に買ったほうがいい」
そう言われると焦ってしまいます。
しかし、日本はこれから金利が上がる可能性が高い局面です。
固定金利は長期金利に、変動金利は短期金利に影響を受けます。
どちらも「上がらない前提」で考えるのは危険です。
まとめ｜住宅は感情ではなく数字で考えるべきです
持ち家を買うこと自体を否定しているわけではありません。
「将来値上がりすると確信できる物件」なら、私も買います。
ただし重要なのは、
- 住宅は投資である
- 金利は確定コストである
- 価格上昇は保証されない
この現実を理解したうえで判断することです。
金利上昇時代だからこそ、焦らず、冷静に、数字で考える。
それが、お金に困らない人生につながると私は考えています。
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