感情論は不要です｜持ち家は不動産投資です【50年住宅ローンの危険な落とし穴】
感情論は不要です｜持ち家は不動産投資です【50年住宅ローンの危険な落とし穴】
はじめに｜住宅購入は「人生最大の投資判断」です
このブログでは、金融機関や周囲の人がなかなか教えてくれない、
身近だけれど本質的なお金の話を、40歳でリタイアした私が発信しています。
一人でも多くの方が「お金に困らない人生」を送るための判断材料になれば幸いです。
今回のテーマは、正直かなり辛口です。
感情論を一切排除し、「持ち家＝不動産投資」という視点でお話しします。
すでに家を買った方を否定する意図はありません。
ただし、これから住宅購入を考える方には、ぜひ冷静に読んでいただきたい内容です。
持ち家を「資産」というなら「不動産投資」です
まず大前提として、持ち家を購入するという行為は、不動産投資そのものです。
理由はシンプルで、多額の借金を使い、将来の価値変動に賭けているからです。
住宅ローンを組むということは、
- 元本を返済する義務がある
- 利息という確定コストを支払う
- 返済は待ってくれない
という、極めて厳しい契約を結ぶことを意味します。
しかも、長期間に渡って、ローン契約を結ぶわけです。
一方で、住宅価格の上昇や売却益は不確定です。
この構造を理解せずに「持ち家は資産」と言い切るのは、非常に危険だと感じています。
私が持ち家を買わない理由｜感情論抜きの結論
結論から言います。
私は持ち家を持っていませんし、今後も基本的に買う予定はありません。
理由は明確です。
不動産の目利きができないからです
私は自分に不動産を見る目がないと理解しています。
良い物件を見抜けない人間が、不動産投資（持ち家購入）をするべきではありません。
また、良い物件の情報は、そもそも表に出てきません。
不動産業界では、一般の個人に「おいしい話」が回ってくる可能性は極めて低いです。
50年住宅ローンが危険だと感じた理由
先日、「50年住宅ローンは有効か」という動画を目にしました。
内容を見て、率直に言ってあまりにも楽観的だと感じました。
月数万円浮くから投資に回す？その考え方は危険です
動画では、
- 35年ローンより50年ローンの方が月数万円返済が軽くなる
- 浮いた数万円を新NISAで運用すれば資産形成できる
という説明がされていました。
しかし、これは本質的に借金をして投資をする行為です。
50年ローンにすることで、
- 返済期間は15年延びる
- 支払う利息総額は大幅に増える
にもかかわらず、その確定コストを無視して、不確定な投資リターンに期待する構造になっています。
確定したコストと不確定なリターンの危険な関係
住宅ローンの返済額と利息は確定しています。
一方で、株式投資のリターンは過去のデータに基づくものであり、将来は保証されていません。
確定した負担を背負い、
不確定な利益を狙う。
これは、私が常に警鐘を鳴らしている
「借金して投資をする構造」と全く同じです。
変動金利での50年ローンはリスクが高すぎます
さらに問題なのは、多くの50年ローンが変動金利である点です。
本来、
- 収入に余裕がない人
- 家計がギリギリの人
ほど、固定金利を選ぶべきです。
しかし現実は、
「金利が低いから」という理由だけで変動金利を選ぶ人が非常に多いです。
変動金利は、いつでも一括返済できる資金力のある人向けの商品です。
生活の基盤としての持ち家に使うのは、リスクが高すぎます。
今日が一番若いという事実を忘れてはいけません
よくある説明に、
「若いうちから50年ローンを組めば有利」
というものがあります。
しかし、今日が人生で一番若い日です。
30歳で50年ローンを組めば、完済は80歳です。
80歳まで安定して働ける前提で人生設計を立てること自体が、楽観的すぎると私は感じます。
すでに家を買った人が今すべきこと
すでに住宅を購入した方を責めるつもりはありません。
買ってしまったものは仕方ありません。
ただし、これから考えるべきことは明確です。
- 無理な投資をしない
- 余裕資金でのみ運用する
- 可能であれば早期返済を検討する
住宅ローンと投資の両立は、相場が好調なときほど危険です。
そして、現在の投資の相場が良いうちに早めに見直してください。
投資で暴落がいつ起きるかわかりません。
暴落してからでは、対策もできません。
まとめ｜住宅は感情ではなく数字で判断すべきです
持ち家を持つこと自体を否定しているわけではありません。
ただし、重要なのは以下の事実を理解することです。
- 持ち家は不動産投資である
- 住宅ローンは確定コストである
- 資産価値の上昇は保証されない
金利上昇時代だからこそ、
焦らず、冷静に、数字で判断する。
それが、お金に困らない人生につながると私は考えています。
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